Комплексное обследование технического состояния зданий и сооружений является неотъемлемым этапом для обеспечения безопасности и долговечности объектов капитального строительства. Целью такого обследования является получение достоверной информации о реальном техническом состоянии здания, включая оценку прочности, устойчивости, состояния инженерных систем и других ключевых параметров.

 

 

Основные задачи обследования:

- Определение фактического технического состояния. Обследование позволяет выявить скрытые дефекты, повреждения и деформации, которые могут быть незаметны при обычном визуальном осмотре.

- Получение количественной оценки. Обследование предоставляет точные данные о прочности конструкций, сопротивлении теплопередаче, степени износа материалов и других характеристиках, что позволяет оценить реальный уровень безопасности и долговечности здания.

- Основа для дальнейшего проектирования: на основании результатов обследования проект реконструкции или капитального ремонта, который будет учитывать особенности объекта и его текущее состояние. (п. 5.1.1 ГОСТ 31937–2024).

Обследование проводится в следующих случаях:

- Истечение нормативного срока эксплуатации. Периодическое обследование позволяет оценить состояние здания после определенного срока эксплуатации и принять решение о необходимости проведения ремонтных работ.

- Обнаружение дефектов: при обнаружении значительных дефектов, повреждений или деформаций в процессе эксплуатации, обследование помогает определить их причины и масштаб, а также разработать план ремонта или укрепления.

- Последствия стихийных бедствий. Обследование необходимо для оценки ущерба, причиненного зданию после пожаров, землетрясений, наводнений и других стихийных бедствий.

- Инициатива собственника. Собственник может заказать обследование для оценки состояния своего объекта, получения документации для страхования, или для уверенности в его безопасности.

- Изменение технологического назначения. при перепланировке или изменении назначения здания необходимо провести обследование для оценки его способности выдерживать новые нагрузки.

- Требования органов надзора. Органы государственного строительного надзора могут обязать собственника провести обследование в случае выявления нарушений или рисков для безопасности здания. (п. 4.4 ГОСТ 31937–2024)

Обследование включает в себя изучение следующих элементов здания:

- Грунт основания и фундаменты: оценивается состояние грунта, фундамента, ростверков, фундаментных балок на предмет деформаций, трещин, проседания и других проблем.

- Стены, колонны, столбы: оценивается состояние стен, колонн, столбов на предмет трещин, отслоений, коррозии, повреждений от влаги и других дефектов.

- Перекрытия и покрытия: оценивается состояние балок, арок, ферм, плит, прогонов, а также их соединений и крепежных элементов на предмет деформаций, провисаний, трещин, коррозии и других дефектов.

- Балконы, эркеры, лестницы: оценивается состояние элементов на предмет трещин, отслоений, коррозии, провисаний и других дефектов.

- Связевые конструкции: оценивается состояние связевых конструкций, которые обеспечивают прочность и устойчивость здания, на предмет деформаций, трещин, коррозии и других дефектов. (п. 5.1.3 ГОСТ 31937–2024).

В соответствии с ГОСТ 31937–2024, процесс обследования разделяется на три этапа:

1. Подготовка к проведению обследования:

Этот этап является основой для успешного проведения всего процесса. Он предполагает детальное ознакомление с объектом обследования, его особенностями и историей эксплуатации.

 Ознакомление с объектом:

- Внешний осмотр: включает в себя изучение фасадов, кровли, фундамента, инженерных коммуникаций и прилегающей территории.

- Внутренний осмотр: осмотр всех помещений, включая подвалы, чердаки, технические этажи.

- Изучение проектно-технической документации: ознакомление с чертежами, планами, спецификациями, которые были использованы при проектировании и строительстве здания.

- Анализ инженерно-геологических изысканий: изучение данных о грунтовых условиях, уровне грунтовых вод, свойствах грунта, чтобы понять, как они влияют на состояние фундамента и несущих конструкций здания.

 Составление программы работ:

 - Определение целей обследования: цели могут быть различными - оценка технического состояния здания перед продажей, выявление причин деформаций, подготовка к ремонту, реконструкции, модернизации, оценка возможности дальнейшей эксплуатации.

- Определение методов обследования: выбор методов зависит от целей обследования, типа здания, состояния его конструкций и доступности.

- Согласование с заказчиком технического задания: определение объемов, сроков, стоимости обследования, ответственности сторон.

 

2. Предварительное (визуальное) обследование:

 

Этот этап позволяет получить общее представление о техническом состоянии здания и определить необходимость более глубокого исследования.

 

 Визуальный осмотр конструкций:

 - Оценка целостности конструкций: выявление трещин, сколов, отслоений, прогибов, деформаций, признаков коррозии.

 - Проверка состояния инженерных систем: осмотр вентиляции, отопления, водоснабжения, электроснабжения на предмет видимых дефектов и неисправностей.

 - Изучение документации по эксплуатации здания: анализ данных о проведенных ранее ремонтах, техническом обслуживании, аварийных ситуациях.

 Выявление дефектов и повреждений по внешним признакам:

 - Фиксация дефектов: фото- и видеосъемка, составление схем, описание дефектов и повреждений.

 - Проведение необходимых измерений: замеры геометрических параметров, прогибов, трещин.

 Определение необходимости детального обследования:

- Оценка степени критичности дефектов: при наличии серьезных дефектов, представляющих угрозу безопасности эксплуатации здания, требуется проведение детального (инструментального) обследования.

- Составление плана дальнейших работ: при необходимости, корректировка программы обследования, определение необходимых инструментальных исследований, выбор оборудования.

 

 

 

3. Детальное (инструментальное) обследование:

 

На этом этапе применяются специализированные методы и оборудование для более точного определения характеристик здания и его конструкций.

 

 Инструментальные исследования конструкций:

- Геодезические измерения: определение геометрических параметров здания, прогибов, деформаций, смещений.

- Инструментальная оценка состояния материалов: исследование прочности бетона, стали, кирпича, определение уровня влажности, наличия коррозии, прочности сцепления материалов.

- Оценка несущей способности конструкций: исследование прочности, жесткости, устойчивости конструкций, определение запаса прочности.

 Инженерно-геологические изыскания (при необходимости):

- Геофизические исследования: изучение состава и свойств грунтов основания, определение уровня грунтовых вод, выявление пустот, зон повышенной влажности.

- Лабораторные исследования: анализ проб грунта для определения физико-механических свойств, химического состава.

 Определение реальных эксплуатационных нагрузок:

- Анализ текущих нагрузок: изучение архитектурно-планировочного решения, оценка веса оборудования, мебели, людей, воздействий от инженерных систем.

- Оценка динамических нагрузок: анализ воздействия вибраций, сейсмических колебаний, ветровых нагрузок.

- Оценка воздействий от деформаций грунтов основания: анализ влияния просадок, пучения, смещений грунта на состояние здания.

 

 

 Определение реальной расчетной схемы здания:

- Проведение расчетов прочности и устойчивости: определение реальной несущей способности конструкций, оценка рисков обрушения.

 Составление технического отчета:

- Описание объекта обследования: описание архитектурных особенностей, конструкций, материалов, инженерных систем.

- Описание выявленных дефектов: фото- и видеофиксация дефектов, детальное описание, оценка степени опасности.

- Результаты инструментальных исследований: измерения геометрических параметров, прочности материалов, нагрузок, деформаций.

- Рекомендации по дальнейшей эксплуатации: рекомендации по ремонту, реконструкции, модернизации, усилению конструкций, мероприятиям по обеспечению безопасности.

 

 

После того, как проведено визуально-инструментальное обследование здания или сооружения, а также его фундамента (грунтового основания), полученные данные тщательно анализируются и обрабатываются. Этот этап является ключевым для определения категорий технического состояния конструкций. ГОСТ 31937–2024, в частности пункты 3.10, 3.11, 5.1.5, определяет четыре основные категории:

 

1. Нормативное техническое состояние: это идеальный сценарий, когда все характеристики и параметры конструкции, включая ее грунтовое основание, полностью соответствуют проектной документации, с учетом допустимых погрешностей измерений. Проще говоря, здание или сооружение находятся в том состоянии, которое было запланировано и рассчитано на этапе проектирования. Все элементы конструкции, от фундамента до кровли, функционируют безотказно, обеспечивая надежную и безопасную эксплуатацию.

 

2. Работоспособное состояние: в этом случае некоторые параметры конструкции отклоняются от проектных значений, однако эти отклонения не представляют серьезной опасности для эксплуатационной безопасности здания. Несущая способность конструкции, включая грунтовое основание, остается достаточной, несмотря на наличие дефектов или повреждений. 

 

3. Ограниченно-работоспособное состояние: эта категория характеризуется наличием серьезных дефектов, повреждений или деформаций, которые привели к снижению несущей способности конструкций, а также к изменению состояния грунтового основания. При этом, несмотря на снижение прочности, отсутствует непосредственная угроза внезапного обрушения, потери устойчивости или опрокидывания. Однако, в таком состоянии требуется постоянный контроль (мониторинг) за техническим состоянием конструкции и, возможно, проведение восстановительных работ для предотвращения дальнейшего разрушения.

 

4. Аварийное состояние: это критическая категория технического состояния строительной конструкции или здания/сооружения в целом, включая грунты основания. Она характеризуется серьезными повреждениями и деформациями, которые свидетельствуют о том, что конструкция уже не способна выдерживать нагрузки, и существует реальная угроза обрушения. Определение аварийного состояния требует тщательной экспертизы и оценки специалистов. Они должны оценить степень повреждений, уровень деформаций, характеристики грунтов основания и другие факторы, которые могут влиять на устойчивость конструкции.

 

Важно понимать, что каждая из этих категорий требует особого подхода к эксплуатации и, возможно, к ремонту здания. В случае нормативного технического состояния, достаточно стандартного технического обслуживания. Работоспособное состояние может потребовать частичного ремонта или усиления отдельных элементов конструкции.  Ограниченно-работоспособное состояние, как правило, требует комплексного ремонта или даже реконструкции, а также усиления фундамента.

 

Обследование технического состояния зданий — это сложный и многогранный процесс, требующий комплексного подхода и привлечения специалистов различного профиля. Проведение такого обследования позволяет не только получить достоверную информацию о текущем состоянии здания, но и принять правильные решения по его дальнейшей эксплуатации, ремонту, реконструкции, модернизации, а также обеспечить безопасность людей, находящихся внутри.

ПрайсКонсультация